Originally Posted August 18, 2023 by Yomovi Staff
Как известно, сам по себе байбек – роскошь, доступная преимущественно хорошему бизнесу. Эти инвестиционные фонды недвижимости используют стратегии как долевых, что такое narrow market так и ипотечных REIT. У такого направления инвестирования есть ряд неоспоримых плюсов. Недаром фонды недвижимости имеются в портфелях почти каждого американца.
Откройте брокерский счет
REIT основан в 2014 году и, хотя в 2019-м был «отпущен в свободное плавание» на биржу, имеет общее руководство с группой. Основные принципы подачи информации – простота и доступность! Кроме этого ряд исследований показывает что различные направления REIT растут год от года. Например, только сегмент жилой недвижимости в период с 2024 по 2029 год по оценкам Mordor Intelligence будет расти со скоростью около 6% в год (CAGR). Аналогичная ситуация наблюдается и с другими типами недвижимости.
Инвестиции в REIT: возможности, риски, доходность, способы
Значение −1 — что при росте одного актива второй падает. Можно приобрести бумаги фондов, а также ETF на REIT через российского брокера, предоставляющего доступ на Санкт-Петербургскую биржу. А теперь поговорим о том, как обеспечить максимальную диверсификацию без лишней головной боли. Да, существуют и такие объекты инвестиций, так называемые «фонды фондов».
Какой REIT выбрать (вам) для инвестиций?
Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock. По американскому законодательству, фонд перечисляет деньги акционерам после уплаты налога в размере 30%. То есть, фактически, ваши дивиденды уже были уменьшены на эти 30% – REIT заплатил налог в казну США за вас.
Весомым преимуществом инвестиций в недвижимость является пассивный характер дохода. Такой вид инвестирования пользуется популярностью у людей, имеющих опыт в инвестировании, в том числе и у меня. Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, куда инвестирует компания.
Принципиально важно понимать, что REIT не разрабатывает объекты недвижимости для их перепродажи, как это может быть в случае с другими компаниями, которые также занимаются недвижимостью. При этом фонды такого типа покупают и развивают недвижимость в первую очередь для того, чтобы управлять ею как частью своего собственного инвестиционного портфеля. Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже.
Является одним из крупнейших инвестиционных фондов ипотечной недвижимости. В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust, что на русском значит ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТИ. Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем.
Кроме того, REIT часто выпускают дополнительные акции под новые проекты — это обычная практика для такого актива. К удивлению некоторых людей, указанные выше способы инвестиций в REIT доступны нашим гражданам (украинцам) без каких-либо сложностей. Можно через брокерский счет купить REIT и инвестировать в недвижимость.
REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону , подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.
Первый вид невозможно купить на бирже, а второй составляет менее 1% от рынка. Смешанные REITs одновременно получают прибыль от объектов и от ипотечных ценных бумаг. Поскольку их очень мало, подробно на них останавливаться мы не будем. Говоря об активах в портфеле инвестора, мы часто упоминали недвижимость.
Рынок недвижимости в Украине начинает свое восстановление, по состоянию на май 2023 года в сравнении с довоенным уровнем 90% строительных площадок на западе страны восстановили свою работу. В столице продажи запущены на 79%, в Днепропетровской – на 72% и даже в прифронтовых Харьковской – 26% и Запорожской – 36% от довоенного уровня. Неправильный выбор – вот, что самое опасное при инвестировании в Rеіt. Например, вы вкладываете в отель на стадии строительства, но он не привлекает клиентов и прогорает. Цена вашей доли равна нулю, не говоря уже про дивиденды.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу. А теперь поговорим о налогообложении для держателей бумаг REIT фондов. Вам придется платить буквально за каждый шаг, начиная от открытия счета. Все комиссии исчисляются в долларах, что, согласитесь, не очень выгодно.
Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%. Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
- При выборе акции или ETF целесообразно сравнить историческую доходность компании или фонда с показателями индекса.
- Инвесторы могут выбрать именно тот актив, который считают наиболее надежным.
- Является одним из крупнейших инвестиционных фондов ипотечной недвижимости.
- В феврале 2024 года компания подвела финансовые итоги за октябрь—декабрь 2023 года.
Кроме того, когда инвесторы уклоняются от вложений в фонды, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения новой недвижимости[22]. REIT появились в Соединённых Штатах после того, как президент Эйзенхауэр подписал закон [12]. Данные фонды покупают недвижимость на средства инвесторов и выступают в качестве управляющих компаний. Основную часть дохода они получают от сдачи в аренду принадлежащих им объектов. Macerich Company (MAC) инвестиционный фонд недвижимости, который инвестирует в торговые центры. Это третий по величине владелец и оператор торговых центров в Соединенных Штатах.
Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов. Также полезно посмотреть на некоторые показатели и мультипликаторы каждого фонда. Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.
При инвестировании в иностранные, например, американские Rеit учитывайте, что платить налоги будете и с курсовой разницы от купли-продажи. Между Украиной и США действует договор по избежанию двойного налогообложения. Налоги на дивиденды с американских рейт получится сократить, заполнив форму W – 8BEN.
Замедление в американском бигтехе и массовые сокращения отразились на рынке офисной недвижимости — в Пуне и Хайдарабаде предложение заметно превысило спрос, отмечало издание Mint. Управляющим директором Embassy Group является Джитендра Вирвани, а второе лицо в корпорации — его младший сын Адитья Вирвани. Джитендра Вирвани, или Джиту, как его называют в прессе, входит в сотню богатейших людей Индии, его личное состояние, по оценке Forbes на данный момент, — $2,1 млрд. Траст является дочерней структурой частной Embassy Group, основанной в 1993 году. Группа базируется в Бангалоре и ведет бизнес в крупных городах Индии — таких как Хайдарабад, Пуна, Коимбатур, Мумбаи, а также за рубежом — в Сербии и Малайзии.
Дивидендная доходность REIT превышает дивидендную доходность многих акций других компаний благодаря тому, что фонды недвижимости должны выплачивать в виде дивидендов не менее 90% дохода. Первые наиболее распространены, доходы для инвестора формируются за счет арендной платы. Вторые – ссужают деньги операторам и владельцам недвижимости (фактически — кредитуют), и получают доходы на разнице чистой процентной маржи.
По законодательству США рейты ОБЯЗАНЫ выплачивать 90% своего, налогооблагаемого дохода, в виде дивидендов для своих акционеров. И получают доход, как вы поняли, именно с арендной платы по своей недвижимости. В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся.
Но их разнообразие и специфика позволяют успешно применять их в различных моделях инвестирования. Как вы уже поняли, исходя из того, что из себя представляет REIT, вариантов инвестирования в них всего несколько. То есть можно инвестировать в трасты которые владеют пакетом недвижимости и в фонды которые владеют целым пакетом REIT, которые в свою очередь владеют различной недвижимостью. Важной особенностью инвестиций в фонды REIT является налог на доход.
Этот вид вложений не очень популярен, поскольку доходность закрытых ПИФов сильно зависит от курса доллара. К тому же вывести средства в любой момент невозможно. Чаще всего погасить паи удается только после закрытия фонда. Существуют также частные фонды (Private REITs) и смешанные (Hybrid REITs).
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний. Альтернатива – инвестиции в акции REIT фондов, которые обойдутся намного дешевле. Кроме того, приобретая бумаги такого фонда, вы становитесь совладельцем нескольких объектов недвижимости, диверсифицированных по секторам и странам. Если доход выше — налоговой предстоит выплатить 650 тыс. Нерезиденты РФ платят 30%, вне зависимости от суммы дохода. Исключение — дивиденды от ценных бумаг, в этом случае налог составит 15%.
И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать. Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. Simon Property — https://lahore-airport.com/ крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость.
Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он. В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT. Корреляция доходностей активов показывает, как доходность одного актива изменяется по отношению к доходности другого за некоторый промежуток времени. Значение 1 говорит о том, что активы движутся в одну сторону — при росте одного актива второй тоже растет.
Как можно увидеть на приведенной выше информации и графиках, рынок в целом за последние 5 лет вырос на +83% основываясь на динамике индекса S&P500. При этом вы можете владеть в составе вашего инвестиционного портфеля параллельно и акциями REIT, и фондом (ETF) который инвестирует сразу в десятки или сотни таких REITов. Эти стратегии не являются взаимоисключающими в отличии, например от инвестиций в фондовые индексы или другие сферы фондового рынка. Инвестиции в REIT являются аналогом инвестиций в недвижимость при помощи управляющей компании. Однако при такой модели, отдельные инвесторы могут получать дивиденды от инвестиций в недвижимость, не покупая, не управляя и не финансируя недвижимость самостоятельно.
Практика инвестирования показывает, что несмотря на имеющуюся репутацию среди многих не квалифицированных инвесторов, REITы подходят лучше всего для получения прогнозируемой доходности. Особенности REIT заключаются в том, что львиная доля (не менее 90%) прибыли идет как раз на выплату дивидендов. Инвестиционный инструмент, позволяющий получать доход от сдачи недвижимости в аренду с низким порогом входа через покупку акций компании, владеющей недвижимостью. Крупнейшим ETF-фондом на объекты недвижимости стал Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), доходность – 9%, комиссия – 0.12% в год. География компании сосредоточена на землях, минимального пострадавших от российского вторжения на западе и в центре страны.
Вы получаете мгновенную диверсификацию и более низкий риск. Многие брокерские конторы предлагают эти фонды, и инвестирование в них требует меньше усилий, чем поиск отдельных REIT для инвестиций. Публичные небиржевые и частные REIT также могут иметь гораздо более высокие минимумы счетов для начала торгов – от $ и выше – и более высокие комиссии, чем публично торгуемые REIT. Инвестиционные трасты недвижимости – это способ инвестирования в коммерческую недвижимость, фактически не занимаясь покупкой и управлением этой недвижимостью. В России это не отдельные юридические лица — инвесторы передают свое имущество в фонд, а активами управляет профессиональная управляющая компания по договору доверительного управления.
На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра мы нашли 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. В статье разберем, что это такое, как в них инвестировать в России, какие есть преимущества и недостатки по сравнению с другими способами создания капитала. SL Green (SLG) занимается коммерческой недвижимостью в Нью-Йорке. Фактически, SL Green – крупнейший арендодатель офисов на Манхэттене, владеющий примерно сотней зданий.
Это, безусловно, надежный сектор инвестиций, однако доступный не всем ввиду высокой стоимости. Покупка дома или квартиры для получения пассивного дохода требует наличия солидного капитала. Кроме того, в случае возникновения финансовых затруднений продать такой объект – дело непростое, и эта сделка не обойдется без потерь. Комиссии агенту, скидки «за срочность», налогообложение – все это неминуемо, если вам необходимо продать объект недвижимости в короткие сроки. REIT фонды представляют собой коллективные инвестиции в недвижимость для вкладчиков с низким порогом вложений.
Лично у меня давняя любовь к таким компаниям, почти 15% всего моего портфеля распределена между REITами. Если вы сдаете квартиру в аренду, то ежемесячный платеж больше зависит от текущей рыночной ситуации несколько секретов успеха на форекс и не всегда индексируется на величину инфляции. В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное. Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”. Распространение фондов недвижимости также повысило осведомлённость и желание инвестировать в ценные бумаги в сфере недвижимости[14].
Инвесторы могут выбрать именно тот актив, который считают наиболее надежным. “Equinix” – фонд, содержащий в себе объекты недвижимости, а именно серверные фермы и дата-центры, которых в его арсенале около 250. Услугами “Equinix” пользуются компании Microsoft, Google, Zoom, не дающие повода сомневаться в своей платежеспособности. Как же без популярного у украинцев способа инвестировать в американский рынок через ETF.
